Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví ať už movitých či nemovitých věcí může být leckdy složité,
zejména pokud mezi spoluvlastníky panují ohledně správy společné věci závažné spory. Jak
v takovýchto konfliktních situacích postupovat a zrušení a vypořádání spoluvlastnictví dosáhnout? Níže
přinášíme stručný přehled klíčových právních aspektů společně s možnostmi danými občanským
zákoníkem a soudní praxí, jak tyto situace řešit.
Dohoda spoluvlastníků
Nejjednodušší cestou jak spoluvlastnictví zrušit a vypořádat je uzavření dohody. To je však při
konfliktních vztazích mezi spoluvlastníky téměř nemožné. V případě dohody, která musí být v případě
nemovitostí či závodů písemná, mají spoluvlastníci možnost společně rozhodnout, jakým způsobem
bude spoluvlastnictví vypořádáno, přičemž si mohou vybrat z následujících způsobů stanovených
občanským zákoníkem:
• rozdělení společné věci;
• převedení vlastnictví ke společné věci na jednoho či více spoluvlastníků za přiměřenou náhradu;
• prodej společné věci a rozdělení výtěžku.
Dohoda umožňuje spoluvlastníkům určit si podmínky vypořádání dle jejich preferencí. Mohou tak
například zohlednit investice některého ze spoluvlastníků do společné věci nebo i dosavadní sporné
nároky vzniklé v souvislosti s jejím užíváním či s její správou. Dále si mohou sjednat převedení
vlastnictví ke společné věci i bez náhrady.
Když dohoda není možná: rozhodnutí soudu
Podle občanského zákoníku nesmí být nikdo nucen setrvávat ve spoluvlastnictví proti své vůli. Pokud
tak z důvodu existence sporů mezi spoluvlastníky či jakéhokoliv jiného důvodu není dohoda o zrušení
a vypořádání spoluvlastnictví možná, rozhodne o tom na návrh některého ze spoluvlastníků soud.
Soud je však na rozdíl od dohody při svém rozhodování o vypořádání spoluvlastnictví výše uvedenými
způsoby v tomto zákonném pořadí vázán. Primárně tedy rozhoduje o rozdělení společné věci. Až pokud
nelze pro jednu z níže uvedených překážek věc rozdělit, postupuje v pořadí způsobů vypořádání dále.
Překážky rozdělení společné věci mezi spoluvlastníky
Ačkoli tedy rozdělení společné věci (a tím je myšleno například i rozdělení budovy na jednotlivé
jednotky) představuje první způsob zrušení a vypořádání spoluvlastnictví v zákonném pořadí, ne vždy
k němu může soud při svém rozhodování přistoupit.
Překážku pro rozdělení společné věci mezi spoluvlastníky představuje především technická nemožnost
rozdělení, která by podstatně snížila hodnotu věci. To ovšem nejsou překážky jediné. Dle ustálené
judikatury1 by měl soud v rámci posuzování konkrétních okolností případu též přihlížet k existujícím
konfliktům mezi spoluvlastníky, zejména k jejich intenzitě. Dosahují-li totiž konflikty takového stupně, že
znemožňují i dohodu na správě a užívání společné věci, není její rozdělení vhodné. Konfliktní situaci
a negativní emoce mezi spoluvlastníky by totiž nikterak nevyřešilo. Brána v potaz má být též nákladnost
a ochota spoluvlastníků hradit náklady s rozdělením věci spojené.
1 * Například Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29.4.2024, sp.zn. 22 Cdo 869/2024 nebo Usnesení Nejvyššího
soudu ze dne 26.3.2024, sp.zn. 22 Cdo 399/2024
2* Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30.10.2018, sp.zn. 22 Cdo 3059/2018Překážku naopak nepředstavuje nemožnost rozdělit společnou věc na díly dle podílu spoluvlastníků, je-
li rozdíl v penězích vyrovnán.
Podmínky pro přikázání společné věci spoluvlastníkovi
Není-li možné společnou věc pro existenci překážky rozdělit, vypořádá soud spoluvlastnictví přikázáním
společné věci spoluvlastníkovi/spoluvlastníkům za náhradu. Podmínky pro přikázání společné věci do
vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků zahrnují dle soudní praxe jeho souhlas a prokázání solventnosti,
tedy schopnosti uhradit přiměřenou náhradu ostatním spoluvlastníkům. Výše náhrady vychází z obvyklé
ceny společné věci na trhu v daném místě a čase, což si soud nechá posoudit znaleckým posudkem.
Soud při rozhodování, kterému ze spoluvlastníků bude společná věc přikázána dále v konkrétních
případech zkoumá i velikost spoluvlastnických podílů, účelné využití společné věci (provedené údržby,
investice) a budoucí schopnost společnou věc udržovat. Tato hlediska však soud neposuzuje
samostatně, nýbrž ve vzájemné souvislosti.
Nestojí-li žádný ze spoluvlastníků o přikázání společné věci do jeho vlastnictví, či neprokáže žádný
z nich svou solventnost, nařídí soud prodej společné věci ve veřejné dražbě.
Jak tedy docílit úspěšného vypořádání?
Konfliktní vztahy mohou zrušení a vypořádání spoluvlastnictví jistě velmi zkomplikovat a uzavřít dohodu
tak ve většině případů nebude možné. Jste-li spoluvlastníkem nacházejícím se v této situaci a máte
zájem o přikázání společné věci do Vašeho výlučného vlastnictví, doporučuje si před podáním návrhu
na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví na soud opatřit následující:
1. znalecký posudek pro určení obvyklé ceny společné věci;
2. důkazy prokazující spory mezi spoluvlastníky;
3. dokumenty prokazující Vaši solventnost – například smlouva o úvěru, závazný příslib půjčky.
V neposlední řadě je důležité mít na paměti, že i podání návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
je spojeno se soudními poplatky. Ty činí 2 000 Kč za návrh a 5 000 Kč navíc za každou nemovitou věc
ve spoluvlastnictví, která má být v řízení vypořádávána. Předmětem zrušení a vypořádání totiž mohou
být pouze takové věci, které spoluvlastník v návrhu označí s tím, že právě k nim chce spoluvlastnictví
zrušit. Mají-li tedy spoluvlastníci ve spoluvlastnictví vícero věcí a tyto společné věci budou v návrhu
uvedeny, může soud zrušit a vypořádat spoluvlastnictví ke všem z nich v jednom společném řízení.
Máte otázky nebo potřebujete právní pomoc při vypořádání spoluvlastnictví, a to nejen z důvodu
existence konfliktních vztahů? Kontaktujte naši advokátní kancelář, která je připravena pomoci najít to
nejideálnější řešení Vaší situace.
3 * Například Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25.3.2020, sp.zn. 22 Cdo 4002/2019